Zakup własnego domu lub mieszkania to niezwykle emocjonujący moment w życiu. Puste ściany czekają na Twój osobisty styl, podłogi pachną świeżym drewnem, a przestrzeń zaczyna nabierać charakteru. Możesz w końcu urządzić wnętrza dokładnie tak, jak chcesz, bez kompromisów, które towarzyszą wynajmowanym mieszkaniom. Własne cztery kąty to poczucie stabilności, bezpieczeństwa i świadomość, że każdy detal jest dokładnie taki, jak sobie wymarzyłeś. Ale jest jeszcze coś, co niezmiennie towarzyszy wszystkim dużym życiowym decyzjom. Coś, czego nie da się ominąć i co, choć nie tak ekscytujące jak wybór koloru ścian czy mebli, jest absolutnie nieuniknione. Podatki.
Właśnie one, zaraz po cenie nieruchomości, stanowią jeden z największych kosztów, jakie trzeba uwzględnić przy zakupie własnego lokum. Wiele osób zastanawia się, ile wynosi podatek od zakupu nieruchomości, czy kupujący mieszkanie płaci podatek, a także jak uniknąć podatku od kupna domu. W tym artykule przyjrzymy się wszystkim obowiązkowym opłatom i podatkom związanym z zakupem domu lub mieszkania, byś mógł cieszyć się swoim nowym miejscem bez nieprzyjemnych finansowych niespodzianek.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
Jeśli kupujesz dom lub mieszkanie z rynku wtórnego, czyli od osoby prywatnej, czeka Cię dodatkowy wydatek – podatek od zakupu domu, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). To jednorazowa opłata, którą musi uiścić kupujący, a jej wysokość wynosi 2% wartości nieruchomości. Co to oznacza w praktyce? Jeśli kupujesz mieszkanie za 500 000 zł, do urzędu skarbowego musisz odprowadzić 10 000 zł. Na zapłatę masz 14 dni od podpisania aktu notarialnego i to Ty, jako nowy właściciel, odpowiadasz za jej uregulowanie. Na szczęście, jeśli korzystasz z usług notariusza, zazwyczaj on składa za Ciebie odpowiedni formularz PCC-3. Wystarczy, że wpłacisz mu należną kwotę, a on zajmie się resztą.
Podatek PCC nie jest nowością – ma długą historię i wywodzi się z dawnych opłat skarbowych, które w Polsce istniały jeszcze przed II wojną światową. W obecnej formie funkcjonuje od 2001 roku i zastąpił wcześniejszy podatek od umów sprzedaży. Co ciekawe, w innych krajach tego typu podatki również są obowiązkowe, choć ich wysokość bywa różna, np. w Niemczech zapłacisz od 3,5% do 6,5% wartości nieruchomości.
Jest jednak dobra wiadomość! Od 31 sierpnia 2023 roku nie każdy musi płacić PCC. Jeśli nabywasz swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym, nie musisz płacić tego podatku. Ale uwaga – zwolnienie obowiązuje tylko pod pewnymi warunkami, więc warto dokładnie sprawdzić, czy się na nie kwalifikujesz.
A co w przypadku zakupu mieszkania lub domu od dewelopera? Wielu nabywców zastanawia się, czy obowiązuje ich podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Na szczęście, przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym nie ma obowiązku opłacania PCC. Dlaczego tak się dzieje?
Podatek VAT przy zakupie na rynku pierwotnym
Kupując mieszkanie lub dom od dewelopera, nie musisz płacić podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), ale w cenę nieruchomości jest już wliczony podatek VAT. To ten podatek stanowi różnicę między transakcjami na rynku pierwotnym a wtórnym. Jego wysokość zależy od metrażu nieruchomości i wynosi:
- 8% – dla mieszkań o powierzchni do 150 m² i domów jednorodzinnych do 300 m²,
- 23% – dla mieszkań większych niż 150 m² i domów powyżej 300 m².
To oznacza, że jeśli kupujesz mieszkanie o powierzchni 140 m², w jego cenie uwzględniony jest 8% podatek VAT, a jeśli interesuje Cię duży dom o powierzchni 320 m², zapłacisz już 23% VAT za nadwyżkę 20 m².
Co ważne, VAT jest już zawarty w cenie nieruchomości, dlatego nie musisz martwić się jego dodatkowym uregulowaniem – kwota, którą widzisz w ofercie dewelopera, obejmuje wszystkie podatki. To sprawia, że zakup na rynku pierwotnym jest bardziej przejrzysty pod względem kosztów. Warto jednak pamiętać, że oprócz VAT czekają Cię inne opłaty, takie jak taksa notarialna, opłaty sądowe czy koszty wpisu do księgi wieczystej.
Jeśli zastanawiasz się, ile wynosi podatek od zakupu mieszkania na rynku pierwotnym i jak wpłynie on na ostateczną cenę Twojego lokum, zawsze warto przeanalizować szczegóły oferty i skonsultować się z doradcą finansowym lub notariuszem. Dzięki temu unikniesz nieprzewidzianych wydatków i będziesz dokładnie wiedział, jak zaplanować swój budżet.
Opłaty notarialne i sądowe – ile kosztuje zakup nieruchomości?
Zakup domu lub mieszkania to nie tylko koszt samej nieruchomości, ale także dodatkowe opłaty, które musisz ponieść w trakcie finalizacji transakcji. Jednym z obowiązkowych wydatków są opłaty notarialne i sądowe, bez których zakup nie mógłby zostać oficjalnie sfinalizowany.
Każda transakcja sprzedaży nieruchomości wymaga sporządzenia aktu notarialnego. Notariusz pobiera za to wynagrodzenie w postaci taksy notarialnej, której maksymalna wysokość jest regulowana przez przepisy prawa. Wysokość tej opłaty zależy od wartości nieruchomości – im wyższa cena, tym większa taksa notarialna. Dodatkowo musisz zapłacić za wpis do księgi wieczystej oraz za wpis hipoteki, jeśli sfinansujesz zakup kredytem.
Podatek od nieruchomości po zakupie – ile i kiedy trzeba zapłacić?
Po zakupie domu lub mieszkania musisz pamiętać, że poza jednorazowymi opłatami, takimi jak podatek od kupna domu, czeka Cię także coroczny podatek od nieruchomości po zakupie mieszkania. Jest to obowiązkowe świadczenie na rzecz gminy, a jego wysokość zależy od wielkości nieruchomości oraz lokalnych stawek podatkowych.
Stawki podatku za dom jednorodzinny i mieszkanie są ustalane przez władze gminne, ale Ministerstwo Finansów określa ich maksymalne limity. W 2025 roku maksymalna opłata wynosi 1,19 zł za każdy m² budynku mieszkalnego oraz 0,73 zł za m² gruntu, na którym się znajduje. Oznacza to, że jeśli posiadasz mieszkanie o powierzchni 60 m², roczny podatek za kupno mieszkania może wynosić około 70 zł. W przypadku domu o powierzchni 150 m² podatek wzrośnie do około 180 zł rocznie.
Ile czasu na zapłacenie podatku? Zgodnie z przepisami, nowy właściciel ma 14 dni na zgłoszenie nieruchomości do opodatkowania w urzędzie gminy. Sam podatek płatny jest w ratach kwartalnych lub jednorazowo. Nieopłacenie go w terminie grozi naliczeniem odsetek, dlatego warto dopilnować formalności, aby uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji.
Jak uniknąć podatku od kupna domu? Zwolnienia i ulgi
Choć podatek od nabycia nieruchomości jest obowiązkowy w wielu przypadkach, istnieją sytuacje, w których można go uniknąć lub znacząco obniżyć. W niektórych przypadkach możesz zaoszczędzić nawet kilkanaście tysięcy złotych, korzystając z ustawowych zwolnień i ulg podatkowych.
- Zwolnienie z PCC dla pierwszego mieszkania – od 31 sierpnia 2023 roku osoby nabywające swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym nie muszą płacić tego podatku. Oznacza to, że jeśli nie posiadasz innego lokalu mieszkalnego i nabywasz nieruchomość od osoby prywatnej, nie musisz płacić 2% podatku PCC
- Ulga mieszkaniowa – jeśli sprzedajesz nieruchomość i nie chcesz płacić podatku od wzbogacenia (19%), możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Warunek?
✔ Cały dochód ze sprzedaży musisz przeznaczyć na zakup innej nieruchomości lub jej remont,
✔ Masz na to 3 lata od dnia sprzedaży,
✔ Nowa nieruchomość musi służyć Twoim celom mieszkaniowym.
- Zakup nieruchomości w ramach darowizny lub spadku – niektóre osoby mogą być zwolnione z podatku za zakup mieszkania, jeśli nieruchomość pochodzi z darowizny lub spadku.
Przepisy podatkowe często ulegają zmianom, dlatego przed zakupem lub sprzedażą nieruchomości warto zasięgnąć porady specjalisty. Dzięki temu można uniknąć niespodziewanych kosztów i skorzystać z dostępnych ulg, które pozwolą zaoszczędzić spore sumy.
Kupno domu a podatek od wzbogacenia
Przy sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia należy uwzględnić podatek dochodowy od wzbogacenia, który wynosi 19% od osiągniętego dochodu. Warto jednak wiedzieć, że istnieje możliwość uniknięcia tej opłaty. Jeśli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, np. zakup nowej nieruchomości lub remont, można skorzystać z ulgi podatkowej i uniknąć konieczności zapłaty tego podatku.
Zakup nieruchomości to szereg formalności i dodatkowych kosztów, które trzeba uwzględnić w swoim budżecie. Podatek od zakupu nieruchomości, opłaty notarialne i sądowe czy coroczny podatek od nieruchomości po zakupie mieszkania to tylko niektóre z obowiązkowych wydatków, z którymi musi liczyć się nowy właściciel. Dobra wiadomość jest taka, że istnieją zwolnienia i ulgi, które mogą znacząco obniżyć te koszty lub całkowicie zwolnić z ich płacenia. Warto wcześniej dokładnie przeanalizować wszystkie wydatki, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i dobrze zaplanować swoje finanse. Świadome podejście do podatków i opłat pozwoli Ci cieszyć się nowym domem lub mieszkaniem bez stresu i nieoczekiwanych kosztów.
